Как рассчитать ипотеку: формулы, график платежей, досрочное погашение

Как рассчитывается ежемесячный платёж по ипотеке

Подавляющее большинство ипотечных кредитов в России выдаётся с аннуитетной схемой погашения — когда ежемесячный платёж остаётся одинаковым на протяжении всего срока. Формула аннуитетного платежа:

P = S × (r × (1 + r)^n) / ((1 + r)^n − 1)

где:

P — ежемесячный платёж
S — сумма кредита (стоимость квартиры минус первоначальный взнос)
r — месячная процентная ставка (годовая ставка / 12 / 100)
n — количество месяцев (срок кредита в годах × 12)

Пример расчёта

Квартира стоит 8 000 000 ₽. Первоначальный взнос — 2 400 000 ₽ (30%). Сумма кредита: 5 600 000 ₽. Ставка — 18% годовых. Срок — 20 лет (240 месяцев).

Месячная ставка: r = 18 / 12 / 100 = 0,015

P = 5 600 000 × (0,015 × 1,015^240) / (1,015^240 − 1)

1,015^240 ≈ 35,6328

P = 5 600 000 × (0,015 × 35,6328) / (35,6328 − 1) = 5 600 000 × 0,5345 / 34,6328 ≈ 5 600 000 × 0,01544 ≈ 86 442 ₽

За 20 лет заёмщик выплатит: 86 442 × 240 = 20 746 080 ₽, из которых 15 146 080 ₽ — проценты банку.

Структура аннуитетного платежа

Хотя ежемесячный платёж при аннуитете одинаков, его внутренняя структура меняется. В первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов, а ближе к концу срока — на погашение основного долга.

Месяц	Платёж, ₽	Проценты, ₽	Основной долг, ₽	Остаток, ₽
1	86 442	84 000	2 442	5 597 558
2	86 442	83 963	2 479	5 595 079
3	86 442	83 926	2 516	5 592 563
12	86 442	83 574	2 868	5 569 348
120	86 442	67 832	18 610	4 503 824
240	86 442	1 270	85 172	0

Видно, что в первый месяц из 86 442 ₽ на тело кредита идёт всего 2 442 ₽, а на проценты — 84 000 ₽.

Досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение — один из главных инструментов экономии. Существует два варианта:

Уменьшение срока — размер платежа остаётся прежним, но кредит закрывается раньше. Экономия на процентах максимальна.
Уменьшение платежа — срок остаётся прежним, но ежемесячная нагрузка снижается. Менее выгодно финансово, но снижает риски.

Пример: досрочное погашение 500 000 ₽ через 2 года

При тех же параметрах (5 600 000 ₽, 18%, 20 лет), через 2 года остаток долга составляет примерно 5 535 000 ₽. Вносим 500 000 ₽ досрочно:

Уменьшение срока: новый остаток 5 035 000 ₽, платёж прежний 86 442 ₽, новый срок — примерно 17 лет вместо 18. Экономия на процентах — около 2 800 000 ₽.
Уменьшение платежа: остаток 5 035 000 ₽ пересчитывается на оставшиеся 216 месяцев. Новый платёж — примерно 77 800 ₽. Экономия на процентах — около 1 860 000 ₽.

Досрочное погашение в первые годы кредита наиболее эффективно, потому что именно в этот период начисляется больше всего процентов.

Сравнение ипотечных программ

В 2026 году на рынке доступны различные ипотечные программы с разными условиями:

Программа	Ставка	Первый взнос	Максимальный срок
Рыночная ипотека	от 16–22%	от 20%	30 лет
Семейная ипотека	6%	от 20%	30 лет
IT-ипотека	5%	от 20%	30 лет
Дальневосточная ипотека	2%	от 20%	20 лет
Военная ипотека	от 6%	0%	25 лет

Разница в ставках кардинально влияет на переплату. Те же 5 600 000 ₽ на 20 лет при 6% дают ежемесячный платёж около 40 120 ₽ и переплату 3 029 000 ₽ — почти в 5 раз меньше, чем при 18%.

На что обращать внимание при оформлении

Полная стоимость кредита (ПСК) — включает все расходы: проценты, страховку, оценку. Она всегда выше номинальной ставки.
Страхование — банки требуют страхование залога (квартиры) и могут повышать ставку на 0,5–1% при отказе от страхования жизни.
Комиссии — убедитесь, что нет скрытых комиссий за выдачу или обслуживание кредита.
Условия досрочного погашения — по закону заёмщик может погашать ипотеку досрочно без штрафов, уведомив банк за 30 дней.

Налоговый вычет по ипотеке

Покупатель жилья может вернуть 13% от стоимости квартиры (максимум 260 000 ₽ с 2 000 000 ₽) и 13% от уплаченных процентов (максимум 390 000 ₽ с 3 000 000 ₽). Итого — до 650 000 ₽ на одного человека. Для супругов — до 1 300 000 ₽ на двоих.

Рассчитайте свой ежемесячный платёж и полную стоимость ипотеки с помощью ипотечного калькулятора. Он строит полный график платежей и показывает, сколько вы сэкономите при досрочном погашении.